여의도 삼부·목화·공작아파트 투자자 관점 심층 비교
서울 여의도는 1970년대 중후반 지어진 대단지 아파트들이
재건축을 앞두고 ‘서울 부동산의 마지막 기회의 땅’으로 주목받고 있습니다.
그중에서도 삼부아파트, 목화아파트, 공작아파트는
입지, 세대수, 사업성, 재건축 속도 등에서
미묘하게 다른 매력을 지니고 있습니다.
투자자 입장에서 이 세 단지를 비교해보면
어떤 차이와 전략적 선택지가 있을까요?
최신 시세와 재건축 이슈, 미래가치, 사업 리스크까지 심층 분석합니다.
1. 단지 개요 및 입지
여의도 삼부아파트
- 준공: 1975년, 세 단지 중 가장 빠른 시기 입주
- 세대수: 866세대(3개 단지 중 최대)
- 용적률: 164%(대지지분 높음)
- 입지: 여의도 한복판, 한강·여의도공원 인접, 5호선 여의나루역 도보권
- 특징: 대단지, 대지지분 우수, 금융중심지 직주근접
여의도 목화아파트
- 준공: 1977년
- 세대수: 312세대
- 용적률: 212%
- 입지: 여의나루역 초역세권, 여의도공원·한강변 도보권
- 특징: 한강조망, 입지 우수, 상대적으로 조용한 환경
여의도 공작아파트
- 준공: 1976년
- 세대수: 373세대
- 용적률: 266%
- 입지: 더현대백화점 인접, 여의도 핵심상권·교통망 인접
- 특징: 상업지역, 사업성 높음, 시공사 선정 완료
요약:
삼부는 대단지·대지지분, 목화는 중규모·조용한 환경, 공작은 상업지역·사업성에서 각각 강점이 있습니다.
2. 재건축 추진 현황 및 속도
삼부아파트
- 2025년 6월 22일 조합설립 창립총회 개최 예정
- 세대수 많고 단지 내 상업지역 일부 포함, 사업 속도 다소 느림
- 대지지분 높고, 용적률 낮아 사업성은 매우 뛰어남
- 최근 상가 비율 완화(연면적 20%→10%)로 주택 위주 재건축 가능성 확대
목화아파트
- 2009년 조합설립추진위 승인, 2022년 9월 조합설립인가(여의도 최초)
- 10년 넘게 사업 지연됐으나 최근 속도 붙음
- 세대수 적어 조합원 간 조율 상대적으로 수월
- 2025년 5월 조합원 총회에서 희림건축으로 설계사 선정 완료
공작아파트
- 2023년 시공사 선정(대우건설), 사업시행자 지정고시 완료(KB부동산신탁)
- 상업지역 규제 완화로 사업성 개선, 정비계획 변경 추진
- 현재 통합심의 진행 중
요약:
목화가 최근 조합설립인가 등 속도 면에서 앞서고, 공작은 상업지역 규제 완화로 사업성 개선, 삼부는 대단지 특성상 속도는 느리지만 사업성은 최고.
3. 시세 및 거래 동향
| 단지명 | 최근 실거래가 (전용 29~30평 기준) | 최고가 (대형 기준) | 전세가율 | 거래특징 |
| 삼부 | 29.5억(27평, 2025.4) | 48억(60평) | 약 40% | 신고가, 매물 희귀, 대기수요 많음 |
| 목화 | 27.5억(27평, 2025.4) | 27.5억(27평) | 약 40% | 신고가, 거래 적음, 호가↑ |
| 공작 | 26.1억(28평, 2025.3) | 31억(38평) | 약 40% | 매물 적음, 사업성 기대감 반영 |
- 2025년 상반기 기준, 세 단지 모두 29~30평대가 26억~29억선에서 거래, 대형 평형은 30억을 돌파.
- 최근 1년간 신고가 경신이 이어졌으며, 매물 자체가 희귀해 매도자 우위 시장이 지속.
- 재건축 기대감, 상업지역 규제 완화, 대기수요가 시세를 견인.
4. 사업성 및 미래가치
삼부아파트
- 대지지분 높고, 용적률 낮아 재건축 시 신축 세대수(2100가구, 65층 예상) 최대.
- 주택 100% 재건축 가능성, 상가 축소로 사업성 개선.
- 금융중심지, 한강 조망권, 대단지 프리미엄 등 미래가치 탁월.
목화아파트
- 중규모 단지로 조합원 간 갈등 적고, 한강변 입지로 인해 대다수 세대 한강 조망 가능.
- 한강·공원 인접, 조용한 주거환경, 생활 인프라 우수.
- 상업지역으로 종상향으로 사업성 추가 개선 기대.
공작아파트
- 상업지역 내 위치, 상가비율 축소로 주택 공급 확대 가능.
- 대우건설로 시공사 선정 완료, 사업 안정성 높아질 전망.
- 인근 단지와 ‘키맞추기’ 시세 상승, 여의도 1호 재건축 경쟁 중.
요약:
삼부는 대단지·사업성·미래가치, 목화는 속도·안정성, 공작은 상업지역 프리미엄과 사업성 개선이 강점.
5. 투자 포인트 및 리스크
삼부아파트
- 포인트: 대지지분, 대단지 프리미엄, 한강 조망, 금융특구 입지, 신축 세대수 최대
- 리스크: 사업 지연, 조합원 갈등, 분담금 부담, 정책 변수
목화아파트
- 포인트: 사업속도, 중규모 안정성, 조용한 환경
- 리스크: 세대수 적어 신축 프리미엄 제한, 추가 분담금 발생 가능성
공작아파트
- 포인트: 상업지역 규제 완화, 사업성 급상승, 시공사 선정 완료, 재건축 1호 가능성
- 리스크: 상업지역 특성에 따른 분양가 산정 변수
6. 결론 및 투자 전략
| 항목 | 삼부아파트 | 목화아파트 | 공작아파트 |
| 세대수 | 866(대단지) | 312(중규모) | 373(중규모) |
| 준공 | 1975년 | 1977년 | 1976년 |
| 용적률 | 164%(최저) | 212% | 266%(최고) |
| 사업속도 | 느림 | 최근 속도↑ | 시공사 선정 완료 |
| 미래가치 | 대단지·사업성 최고 | 안정성·입지 강점 | 상업지역 프리미엄 |
| 시세(27, 28평) | 29.5억 | 27.5억 | 26.1억 |
| 용도지역 | 상업지역으로 종상향 | 상업지역으로 종상향 | 원래부터 상업지역 |
- 고위험·고수익: 대단지, 사업성, 미래가치에 베팅한다면 삼부아파트.
- 안정적 투자: 사업속도, 분담금 부담, 한강변 입지를 중시한다면 목화아파트.
- 성장성 투자: 상업지역 규제 완화, 사업성 개선, 재건축 1호 기대라면 공작아파트.
여의도 삼부, 목화, 공작아파트는
모두 재건축 기대감, 상업지역 규제 완화, 한강 조망권 등으로
시세가 고공행진 중입니다.
투자자는 각 단지의 사업성, 속도, 리스크를
꼼꼼히 따져 자신에게 맞는 투자 전략을 세워야 할 때입니다.
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